近日，四個(gè)一線城市中的深圳和廣州率先落地了“認(rèn)房不認(rèn)貸”，目前全國(guó)還執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市只有北京和上海兩個(gè)。不少朋友大呼房地產(chǎn)市場(chǎng)要變天了，可能會(huì)重演2015-2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的瘋狂。但是我們冷靜思考一下，似乎并不是這么回事。

根據(jù)官媒的解釋：“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時(shí)評(píng)判首套房、二套房的標(biāo)準(zhǔn)，其中“認(rèn)房又認(rèn)貸”最為嚴(yán)格，指的是即便第一套住房貸款已還清，但因有貸款記錄，再置換時(shí)仍被認(rèn)定為購(gòu)買第二套住房，從而執(zhí)行更高比例首付及房貸利率。而“認(rèn)房不認(rèn)貸”是指，在認(rèn)定是否為二套房時(shí)，只考慮居民家庭擁有的房產(chǎn)數(shù)量，不考慮房貸記錄。直接利好“一賣一買”的換房群體。

那么怎么看待這次“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策調(diào)整呢？我覺得可以重點(diǎn)從下面三個(gè)方向來看：

(資料圖)

1.歷史背景與政策邏輯

“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策作為過去對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控手段，旨在降低市場(chǎng)投機(jī)炒作，保持市場(chǎng)穩(wěn)定。然而，該政策在邏輯上存在一些瑕疵。因?yàn)椤罢J(rèn)房又認(rèn)貸”是當(dāng)時(shí)給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的重要手段之一，屬于權(quán)宜之計(jì)，在邏輯上是說不通的。尤其是對(duì)于換房群體而言，先賣掉一套住房再買一套住房，本質(zhì)上來看還是自己住，并沒有炒房，但卻要額外提高首付比例和房貸利率。只能說是因?yàn)楫?dāng)時(shí)市場(chǎng)太熱了，需要調(diào)控，不得不加碼了調(diào)控舉措。

所以這次政策調(diào)整，只是一種“回歸”而已，在中國(guó)房地產(chǎn)歷史上，實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”的時(shí)間并沒有“認(rèn)房不認(rèn)貸”的時(shí)間長(zhǎng)。

2.市場(chǎng)現(xiàn)狀與前景展望

2014-2016年“認(rèn)房不認(rèn)貸”拉高房?jī)r(jià)的邏輯是，因?yàn)閾Q房還是按首套算，所以不存在需要珍惜首套資格的事情，加上人口持續(xù)向大城市流入，大多數(shù)購(gòu)房者形成了先買小房子再逐步置換大房子的大思路，這意味著房子不論大小交易量都很高，從而推高了房?jī)r(jià)。

而當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境已發(fā)生巨大變化。與2014-2016年期間相比，如今的人口流入趨緩，加之限購(gòu)政策依然存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐利氛圍相較于之前已經(jīng)減弱。由此，再次實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策可能難以再次大幅提振房?jī)r(jià)。市場(chǎng)對(duì)購(gòu)房者來說，已經(jīng)不再是當(dāng)初那個(gè)不擇手段爭(zhēng)奪“上車機(jī)會(huì)”的時(shí)期。簡(jiǎn)單來說，人口減少疊加大城市人口流入趨緩，限購(gòu)政策又沒有放開（2015年是限購(gòu)5年社保滿足條件的購(gòu)房者突然增加），因此不具備大幅度拉高房?jī)r(jià)的條件。因此，即便再次實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，其影響力可能相對(duì)有限。

3.可能的效果

然而，需要明確的是，房地產(chǎn)問題并不是孤立存在的。如今，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨著多重挑戰(zhàn)，包括收入下降、年輕人失業(yè)率上升等。這些問題的加劇，特別是年輕人收入的不穩(wěn)定性，削弱了他們購(gòu)房的信心。同時(shí)，理財(cái)渠道的收益下降，也減少了居民進(jìn)行房地產(chǎn)投資的意愿。因此，單一地依靠房地產(chǎn)調(diào)控政策解決當(dāng)下經(jīng)濟(jì)問題可能難以取得明顯效果。

此外，經(jīng)過過去的幾年，政府非常關(guān)注租賃市場(chǎng)的發(fā)展，通過租賃房源的增加和租賃合同的保障，為年輕人和流動(dòng)人口提供更多的住房選擇，也明顯緩解了購(gòu)房市場(chǎng)的壓力。

總之，再次實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”難以再次引發(fā)房?jī)r(jià)大幅上漲。但有一點(diǎn)是肯定的，就是離婚率又要上升了（懂的都懂）。

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