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樓市門檻降低效果如何

(資料圖)

編者按最近樓市新政密集出臺，隨著一線城市推出“認房不認貸”政策，樓市全面松綁。除了一線城市外，成都、杭州、廈門、長沙、蘇州等超30城跟進落實相關舉措，部分城市取消限購，十余城明確執(zhí)行差異化住房信貸政策，購房門檻明顯降低。本期地產(chǎn)周刊聚焦樓市門檻降低之后，市場反饋與效果如何？

■中國經(jīng)濟時報記者 周雪松

樓市正值傳統(tǒng)旺季，“金九銀十”遇上重磅新政有助于市場企穩(wěn)回暖。8月底以來，多個重磅政策推出，遏制房地產(chǎn)市場下滑。9月1日，北京、上海落地執(zhí)行首套房“認房不認貸”，從新政出臺后第一周的表現(xiàn)來看，市場出現(xiàn)反彈。與此同時，房企推盤力度也在加大。據(jù)第三方機構(gòu)數(shù)據(jù)，9月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積1085萬平方米，環(huán)比上升13%，但同比仍下降44%。三季度整體供應穩(wěn)步回升，逐月遞增，不過，尚不及3月和6月季度末供應水平。新政執(zhí)行后，全國置業(yè)意愿提升了15個百分點，北上廣深均提升明顯，其中北京、上海均提升20個百分點左右?！澳壳胺康禺a(chǎn)市場有回暖跡象，但仍然面臨不確定性，未來市場走勢如何，還要看市場能否持續(xù)改善?！比涨?，有房地產(chǎn)企業(yè)相關負責人在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示。

熱點城市出現(xiàn)回暖跡象

隨著“金九銀十”到來，樓市又開始逐漸活躍起來。哈爾濱日前打響商品房省外推介“第一槍”，想把房子賣到南方去。9月9日，哈爾濱市的房地產(chǎn)項目首次走出黑龍江，到南京舉辦推介活動。13家房企帶去了21個房地產(chǎn)項目、優(yōu)質(zhì)房源近5000套參與活動。從公開報道來看，銷售情況不詳。研究機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上海9月供應縮量顯著，創(chuàng)近半年來單月新低。深圳9月預期將會有12個樓盤上新，超5000套房源計劃入市。二線城市中，成都9月供應達112萬平方米，位列二線城市榜首。進入“金九銀十”，房企蓄勢待發(fā)，推盤積極性穩(wěn)步回升。南京是值得關注的一個城市，進入“金九銀十”，南京樓市明顯升溫?！澳暇鞘胁恢皇腔嘏?，新舊樓盤都在漲價，二手房漲得更明顯。”日前，南京一位冷姓市民在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，南京新政出臺后當?shù)胤课輧r格在上漲。這位市民告訴記者，南京有炒房死灰復燃的跡象，真正買的人還不多。根據(jù)他的觀察，市區(qū)好房有些在炒房客手里，特別是學區(qū)房，因為年前市場下滑沒出手的，現(xiàn)在全在拉高出貨，大家買房觀念一直都是買漲不買跌，正好各取所需，價格就上來了。9月7日晚，南京市發(fā)布促進房地產(chǎn)市場發(fā)展最新舉措，9月8日起全面取消限購政策，對在今年8月1日-12月31日期間購置新建商品住房的給予補助，同時還實行賣舊換新的補助，選擇房票安置可獲得不低于10%的獎勵。據(jù)當?shù)孛襟w報道，新政出臺后的首個雙休日，南京有樓盤稱“一天完成一個小目標（成交過億元）”。9月8日南京新建住宅認購和成交量分別為231套和94套，9月9日分別為124套和9套，截至9月10日下午5點，當日的認購量和成交量分別為73套和11套，從數(shù)據(jù)上看，南京樓市的銷量并未如房企聲稱那樣“暴漲”，與七八月份的交易數(shù)據(jù)區(qū)別不大。廣州是一線城市中首個松綁城市，根據(jù)第三方機構(gòu)數(shù)據(jù)，9月2日-3日廣州網(wǎng)簽商品住宅216套，較8月26日-27日上升91%。9月9日，媒體報道了廣州樓市松綁進一步加力，無房以及有1套房無貸款或貸款已結(jié)清，首付為30%，利率為LPR-10bp。新政從9月8日起執(zhí)行。第三方數(shù)據(jù)顯示，上周（9月4日-10日）全國重點城市銷售面積環(huán)比下降超20%。其中，北京、深圳上周銷售面積小幅提升，北京上周新房銷售10.3萬㎡，環(huán)比增長16.9%，銷售860套，環(huán)比增長17.8%，認購1037套，環(huán)比增長82.9%；深圳上周新房銷售面積約3.8萬㎡，環(huán)比增長3.8%，上海、廣州網(wǎng)簽數(shù)據(jù)尚不明顯，上周成交面積環(huán)比均下降。

反彈基礎仍不牢固

當前，一線城市作為樓市風向標備受關注。樓市政策出臺密集，一線城市也松綁了，市場真的回暖了嗎？中國經(jīng)濟時報記者就此采訪了多家以央國企為主的地產(chǎn)企業(yè)。“從目前我們項目來看，來訪量沒有變化?！北本┠硣械禺a(chǎn)企業(yè)有關營銷負責人稱，后續(xù)市場能否回暖，還要看二手房去化和新房網(wǎng)簽情況。只有這樣，才能看出政策影響力度、影響的后勁。與此同時，某地產(chǎn)央企相關負責人也對中國經(jīng)濟時報記者明確表示，市場沒有回暖?！罢卟欧砰_一點，市場能不能回暖，核心要有信心才行，這種信心主要來自市場和客戶?！鄙鲜鲐撠熑朔Q。北京一家國有地產(chǎn)負責人在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時也表示，從目前來看，樓市并沒有回暖。“接下來樓市能否回暖，還須拭目以待?！痹撠撠熑苏f。記者發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士對市場的感受和判斷存在一定分歧。有北京地產(chǎn)企業(yè)相關負責人對中國經(jīng)濟時報記者表示，市場成交有回暖，但未來市場走勢如何，要看市場能否持續(xù)改善。從市場成交量反彈來看，基礎仍不牢固。今年年初“小陽春”行情期間，北京二手房日成交量一度高達八九百套乃至上千套，疫情期間的2020年，北京二手房日成交也一度突破千套。而北京最近的成交數(shù)據(jù)，無論是與今年上半年比，還是與歷史高點相比，仍有不少差距?！罢w來看，市場有點回暖，但不是非常強烈?！睆V州市房協(xié)專家委員鄧浩志在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，廣州、深圳、東莞和佛山等城市，在新政之后，到訪客戶量平均增長了10%-20%。核心區(qū)位置好的樓盤可能增長比較多，但外圍區(qū)域，有些樓盤不但沒增長，反而是下跌了。主要是政策的力度不是特別大，“認房不認貸”所惠及的客戶群體其實很小。鄧浩志認為，市場能否持續(xù)回暖很難說，如果僅現(xiàn)有這些政策估計只能維持兩個月熱度，如果后期加碼，那情況就不同了。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國經(jīng)濟時報記者表示，與一季度因前期疫情積壓的需求釋放而出現(xiàn)“小陽春”，但那一波需求在二季度衰減一樣，此次政策利好帶來的年底行情修復，脈沖效應或在年底甚至11月份減弱。未來樓市能否企穩(wěn)，就需要看基本面的修復態(tài)勢?！岸追啃枨鬂摿Σ淮?，而換房需求需要剛需接盤，需要先賣后買。無論政策怎么變，不變的是，首付門檻降低了但月供增加?；诋斍熬蜆I(yè)和收入基本面的變化，不管是剛需還是改善，有支付能力和意愿的需求并不大?！崩钣罴伪硎?。

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